De belangrijkste leegstandsfeiten op een rij

De door Provincie Overijsel geïnitieerde leegstandsmonitor maakt de omvang van de leegstandsproblematiek ondubbelzinnig duidelijk. Het gaat hier niet om een tijdelijk probleem dat zich vanzelf oplost nu de economie weer aantrekt. Tags: lokaal beleid, aanpak leegstand, leegstandscijfers.

Leegstand heeft zich (deels) ontwikkeld tot een maatschappelijk probleem, waarbij wegkijken niet langer kan. Leegstand hoort een plek te krijgen in het lokale beleid, want wie zijn ogen sluit voor de leegstandsproblematiek laat kansen liggen en problemen ontstaan.

 

Reageren op deze kookles? Dat kan onderaan de pagina.

 

LEEGSTAND KENT VELE GEDAANTEN

Een definitie van leegstand lijkt eenvoudig te geven: een ruimte of gebouw staat leeg als deze op een bepaald moment in de tijd niet in gebruik is. In de praktijk worden er echter vele nuanceringen gemaakt, zoals:

  • De duur dat een ruimte of gebouw niet in gebruik is. Het maakt natuurlijk veel uit of de duur beperkt blijft tot enkele maanden, of dat een gebouw meerdere jaren leeg staat.
  • De redenen voor de leegstand. Als een gebouw niet in gebruik is vanwege een verbouwing of in afwachting van sloop, is de leegstand een keuze. Indien men geen huurder of koper kan vinden is dat een ander verhaal.
  • De functie van de ruimte of het gebouw. Vaak wordt er onderscheid gemaakt tussen leegstand van kantoren, winkels, woningen etc. Hoewel het hier in alle gevallen gaat om vierkante meters gaat, verschilt de problematiek.

Door dit soort nuanceringen heeft leegstand vele verschijningsvormen. We noemen er enkele: Frictieleegstand is tijdelijke leegstand die ontstaat op het moment dat het vastgoed van gebruiker wisselt. Structurele leegstand is leegstand die lang duurt (langer dan een bepaalde ondergrens). Tijdelijke leegstand is leegstand die ontstaat in afwachting van een nieuwe gebruiker. Van administratieve leegstand is sprake als er geen gebruiker is geregistreerd. Het is deze administratieve leegstand die centraal staat in de landelijke leegstandsmonitor. In deze monitor – waar Provincie Overijssel mede grondlegger van is – wordt op een laag schaalniveau integraal (dus voor alle type gebouwen) objectief in beeld gebracht welke gebouwen (adressen en oppervlakte) leeg staan (zie ook bijgaand kader).

In 2016 heeft Overijssel als eerste provincie samen met het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) een online leegstandsmonitor gelanceerd. In februari 2017 heeft het CBS voortbordurend op deze monitor de Landelijke Monitor Leegstand beschikbaar gesteld. Daarin staan de cijfers voor 2015 en 2016 (peildatum 1 januari) voor alle Nederlandse gemeenten. De Leegstandsmonitoren zijn beide integraal, in die zin dat alle soorten gebouwen in de monitoren zijn opgenomen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen leegstand in de bebouwde kom, op bedrijventerreinen en in het buitengebied. Of een gebouw al dan niet leeg staat, wordt bepaald op basis van slimme koppeling van registraties: de BAG (Basisregistraties voor Adressen en Gebouwen), de WOZ (Waardering Onroerende Zaken), de BRP (Basisregistratie Personen) en het HR (Handelsregister). Omdat in de praktijk niet getoetst is of de gebouwen ook daadwerkelijk leeg staan spreken we over administratieve leegstand. Beide monitoren zijn online in te zien (omdat een link niet in een kookboek past, moet u hiervoor even googlen).

 

 

RUIMTES EN GEBOUWEN

Als men over leegstand spreekt gaat het in de meeste gevallen om volledige (kadastrale) eenheden. Het komt ook voor dat er binnen een gebouw een of meerdere ruimten buiten gebruik zijn. Een bekend voorbeeld zijn de ruimten boven de winkels in winkelstraten. Deze zijn soms in gebruik als opslag, maar ook met regelmaat buiten gebruik. Veel gemeenten hebben hierop beleid ontwikkeld, waarbij met name ‘wonen boven winkels’ wordt bevorderd. Bijkomend voordeel van deze functie is de sociale controle die ontstaat na sluitingstijden.

In Hengelo werd de afgelopen jaren ‘Wonen boven Winkels’ via een speciale naamloze vennootschap bevorderd. In 2016 werden er via dit project 33 woningen gerealiseerd en er zitten er nog 78 in de pijplijn. Een succesverhaal dus, maar toch wordt het project formeel beëindigd. Directe aanleiding is het nieuwe rijksbeleid, waarin het takenveld van corporaties scherper wordt afgebakend. Daardoor is de nv-vorm met de gemeente en woningcorporatie Welbions als aandeelhouders niet meer mogelijk. De gemeenten en corporatie gaan nu op zoek naar nieuwe wegen om de doelstellingen uit de visie Toekomstbestendige Binnenstad Hengelo (TBH) alsnog te realiseren. (Bron: Tubantia)

 

De Telgenflat is een van de karakteristieke panden in het centrum dat kampt met leegstand. (Foto: Monumentencommissie Hengelo)

 

 

Ook binnen woningen zelf kunnen kamers buiten gebruik zijn. De vergrijzing zorgt ervoor dat dit in toenemende mate het geval is. De ouderen van nu wonen vaak in (grote) grondgebonden koopwoningen. In deze woningen zijn meerdere kamers niet of nauwelijks in gebruik. Soms wordt er beleid gevoerd om deze woningen beschikbaar te krijgen voor gezinnen met kinderen, maar over het algemeen wordt deze leegstand niet of nauwelijks als probleem beschouwd.

TE VOL IS OOK NIET ALLES

Leegstand is op het eerste gezicht zonde van de ruimte. Aan de andere kant heeft het gebruik van de ruimte ook een prijs. Denk aan de opkomst van Airbnb, waarmee mensen ervoor kunnen zorgen dat hun woning ook in gebruik is als ze er zelf niet zijn. In eerste instantie is dit fenomeen in Nederland omarmd, maar inmiddels blijkt er ook weerstand. Vakantievierders hebben toch minder binding met de buurt dan echte bewoners. Dan wellicht toch maar liever leegstand.

Leegstand schept ook ruimte om te manoeuvreren. Zo is een frictieleegstand van 2% minimaal benodigd om de woningmarkt te kunnen laten functioneren. Al is het maar omdat nieuwe bewoners dan nog een maandje hun oude huis kunnen aanhouden, terwijl ze het nieuwe van een fris behangetje voorzien. Een ondernemer kan door leegstand snel uitbreiden en zonder leegstaande panden hadden we als Nederland de vluchtelingen in de afgelopen jaren veel moeilijker een dak boven het hoofd kunnen bieden. En er wordt in Nederland veel geklaagd over de drukte, terwijl leegstand juist wat rust kan brengen.

Sinds 2015 werd het leegstaande restaurant-hotel Wyllandrie in Ootmarsum (gemeente Dinkelland) door het COA ingezet voor de opvang van vluchtelingen. In totaal konden maximaal 230 mensen worden opgevangen in “de mooiste opvang van Nederland”. Inmiddels hebben de laatste vluchtelingen de Wyllandrie verlaten. Per 1 mei jl. heeft de Wyllandrie weer een toeristische bestemming gekregen en is de invulling van het voormalige hotel weer aan de eigenaar. (Bron: RTV Oost)

Foto: RTV Oost / Rogier van den Berg

 

Toch is leegstand in veel situaties wel een probleem. Leegstand staat immers haaks op het streven naar zuinig ruimtegebruik en leidt in de meeste gevallen tot kapitaalverlies (er wordt afgeschreven en/of er komen geen huurinkomsten binnen). Daarnaast geldt dat leegstand ten koste kan gaan van de leefbaarheid en het welbevinden van burgers en ondernemers. Zeker waar dit laatste het geval is, gaat leegstand ten koste van het maatschappelijk belang.

OBJECTIEF EN SUBJECTIEF

Via de landelijke monitor wordt de objectieve leegstand gemeten, daarnaast monitort Provincie Overijssel via het Burgerpanel Overijssel welke leegstand door de inwoners wordt waargenomen/ ervaren (de subjectieve leegstand). Dit om meer grip te krijgen op de vraag welke leegstand nu echt ten koste gaat van het maatschappelijk belang en de leefbaarheid. Vooral de leegstand van winkels blijkt de inwoners te raken. Winkels zijn vaak gelegen in de centra van dorpen en steden, die de bewoners vaak bezoeken. De leegstand van kantoren en dergelijke is objectief gezien omvangrijker, maar speelt zich vaker buiten het gezichtsveld van de inwoners af.

Via het burgerpanel wordt in Overijssel gemonitord welke leegstand in de eigen woonplaats de bewoners zien en of ze deze leegstand als wezenlijk probleem ervaren. De inwoners van de steden en het landelijk gebied zijn hierbij apart te onderscheiden. Wat zij met elkaar gemeen hebben is dat ze de winkelleegstand als grootste probleem ervaren. In de steden neemt 76% winkelleegstand waar en van deze groep geeft 77% aan dat deze leegstand een wezenlijk probleem vormt (rond de 60% van alle inwoners vindt winkelleegstand daarmee een wezenlijk probleem). In het landelijk gebied liggen deze percentages op 61% en 68%. Ook bij kantoren en bedrijven (op bedrijventerreinen) ervaren bewoners van de steden leegstand vaker als probleem. Dat is weinig verrassend omdat de leegstand van deze gebouwen zich ook met name in het stedelijk gebied manifesteert. (Bron: Burgerpanel Overijssel 2017).

 

 

De relatie van leegstand met de leefbaarheid kan (en zal) binnenkort verder worden onderzocht aan de hand van de Leefbaarometer (een instrument waarmee het ministerie van BZK periodiek de leefbaarheid in beeld brengt). Dat soort analyses helpen bij het identificeren van leegstand die ten kosten gaat van de vitaliteit van dorpen en steden. Hoewel dit soort analyses relevante algemene inzichten bieden, geldt dat de problematiek vaak heel lokaal specifiek is. Uit de analyses uit de gegevens van het burgerpanel (zie kader) moet dan ook niet worden geconcludeerd dat leegstand in openbare gebouwen nergens een groot probleem. In bijvoorbeeld Heino (gemeente Raalte) zorgt het leegstaande gemeentehuis al sinds de gemeentelijke herindeling in 2001 voor veel overlast en onrust. Leegstand van voormalige agrarische gebouwen in het buitengebied wordt door bewoners weinig waargenomen, maar kan wel degelijk een probleem vormen en een initiatief als erfdelen (zie elders in dit manifest) kan hierbij een oplossing bieden.

LEEGSTAND IN CIJFERS

De leegstandsmonitor brengt de leegstand van alle gebouwen in Nederland in beeld. In totaal was er per 1-1-2016 in Overijssel 4.873.000 vierkante meter vloeroppervlak niet in gebruik. Hiervan had 11% een winkelbestemming (zie kader). Het gaat hier om 515.000 vierkante meters. Bij een bescheiden gemiddelde huurprijs van € 140 per vierkante meter per jaar, betekent dit een huurderving van bijna 72 miljoen per jaar. En daar komt de negatieve uitstraling op de leefbaarheid en vitaliteit van de stedelijke centra en dorpskernen nog bij.

Uit de Landelijke Leegstand Monitor blijkt dat de leegstand in Overijssel in de breedte niet veel afwijkt van het landelijk gemiddelde. In Overijssel was per 1-1-2016 bij 5,4% van het oppervlak in verblijfsruimten geen gebruiker geregistreerd, landelijk lag dit aandeel op 5,6%. Per functie zijn er wel relevante verschillen. Voor woningen en industriële gebouwen geldt dat de leegstand in Overijssel relatief laag is, bij het maatschappelijk vastgoed, kantoren en winkels ligt de leegstand boven het landelijk gemiddelde. Per saldo was in Overijssel per 1-1-2016 bijna 5 miljoen vierkante meter in bijna 530.000 verblijfsobjecten niet in gebruik. Hiervan is een aanzienlijk deel (22%) woonoppervlak. Toch staat maar een kleine 2% van het woonoppervlak leeg en een dergelijk percentage kan niet als problematisch worden gezien. Lokaal specifieke uitzonderingen daargelaten, vormt woningleegstand dus geen groot probleem.

 

De herstellende economie zorgt op dit moment voor meer ruimtebehoefte. Hierdoor kan de leegstand in bestaande panden afnemen, maar de extra vraag kan ook weer zorgen voor extra aanbod. De nieuwbouwproductie trekt aan (zie kader). Als het gaat om vervangende nieuwbouw en/of gerichte investeringen in de binnensteden kan nieuwbouw helpen leegstand terug te dringen (door kwaliteitsverbetering van panden en gebieden). Maar uitbreidingsnieuwbouw kan ook leiden tot overaanbod. Met name bij kantoren geldt dat de nieuwe panden vaak gretig aftrek vinden, terwijl de verouderde (vaak niet eens echte oude) panden leeg blijven staan. Het circulaire denken (zie de blog hierover elders in het manifest) krijgt hier vaak nog onvoldoende aandacht.
Leegstand ontstaat (en verdwijnt) door uiteenlopende oorzaken. De behoefte aan extra woningen is gelimiteerd door de groei van het aantal huishoudens. Bij overproductie en/of krimp in een regio ontstaat onherroepelijk leegstand. In het zakelijke vastgoed trekken robotisering en digitalisering hun sporen. Dertig helpdeskmedewerkers kunnen worden vervangen door één chatbot, die bovendien nooit slaapt. En wie bezoekt er nog een reisbureau, een bankfiliaal, een platenzaak of een videotheek?

Voorafgaand aan nieuwbouw (of verbouw) moet er Nederland een bouwvergunning worden aangevraagd. Het kan zijn dat na het verlenen van de vergunning de plannen alsnog niet doorgaan of worden uitgesteld, maar over het algemeen gelden de verleende vergunningen als een goede voorspeller van de nieuwbouw in de daaropvolgende periode. In het afgelopen jaar (de periode april 2016 t/m maart 2017) werd gemeten in bouwkosten voor 11.034 miljoen euro aan vergunningen verleend (waarbij kleine bouwprojecten van minder dan € 50.000 niet zijn meegeteld). Een jaar daarvoor lag dit bedrag nog op 9.002 miljoen euro, een toename van 22%. De belangrijkste toename zat in de woningbouw (26%), waar tijdens de crisis achterstanden zijn opgelopen. Het afgelopen jaar is ook de omvang van vergunningen voor bedrijfsgebouwen toegenomen (15%). Het gaat hier om kantoren en dergelijke, maar ook om winkels. In 2015 werd een vergunning verleend voor in totaal 686.000 m2 via nieuwbouw toe te voegen winkeloppervlak, in 2016 lag dit aantal op 850.000 m2. Een toename van 24%. Niet bekend is in hoeverre het hier gaat om uitbreiding of vervanging. Het aantrekken van de bouwsector is uiteraard goed voor de economie en van belang voor de vernieuwing van het vastgoed in Nederland. Tegelijkertijd geldt dat het belangrijk is goed te monitoren of en waar er als gevolg van de nieuwbouw elders in de gemeenten en regio’s leegstand ontstaat. (Bron: CBS-statline)

 

De toekomstige leegstand laat zich moeilijk exact voorspellen, door de uiteenlopende invloedsferen die hierbij een rol spelen. Juist daarom is tijdige signalering van ontwikkelingen en problemen via bijvoorbeeld de landelijke leegstandsmonitor van groot belang.

DE PROBLEMEN VAN EIGENAREN

De eigenaar van het vastgoed is zelf primair verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van het pand. Investeren in vastgoed brengt nu eenmaal risico’s met zich mee, dus leegstand is in eerste instantie vooral zijn of haar probleem. En de eigenaar is ook primair verantwoordelijk voor het vinden van een oplossing. De overheid moet oppassen de verantwoordelijkheid over te nemen, maar kan in bepaalde gevallen toch niet afzijdig blijven.

Dit geldt bijvoorbeeld bij ‘maatschappelijk- en overig vastgoed’, waar de leegstand aanzienlijk is. Volgens de Landelijke Leegstand Monitor stond in Nederland per 1-1-2016 10,2% van het ‘maatschappelijk- en overig vastgoed’ in Overijssel leeg (landelijk lag dit percentage op 9,1%). Het gaat hier om gebouwen met functies als gezondheid, sport, bijeenkomsten en onderwijs. Daar waar het gaat om de verantwoordelijkheid is niet zozeer de functie maar het eigendom van belang. Een aanzienlijk deel van het maatschappelijk vastgoed is ook daadwerkelijk in het bezit van (gemeentelijke) overheden of maatschappelijke organisaties. Als dit vastgoed leeg staat is de overheid direct verantwoordelijk bij het vinden van een oplossing. Voor gemeenten betekent dit dat een eigen vastgoedbeleid van belang is, maar men kan ook matchmaker zijn voor andere maatschappelijke organisaties (de ene organisatie kan ruimte nodig hebben, terwijl de andere over heeft).

De leegstand van het ‘maatschappelijk- en overig vastgoed’ lag per 1-1-2016 in Overijssel boven het landelijk gemiddelde. Dit is met name het gevolg van leegstaande scholen en sportvoorzieningen. Bij logies ligt het aandeel rond het landelijk gemiddelde, bij de functies gezondheid en bijeenkomsten beneden het landelijk gemiddelde. (Bron: Landelijke leegstandsmonitor).



De landelijke leegstandsmonitor kan in de toekomst mogelijk worden uitgebreid met kenmerken van de eigenaren. Niet alleen kan dan het eigendom van de overheid en maatschappelijke organisaties beter in beeld worden gebracht, ook kan zicht worden gekregen op de diversiteit binnen het particuliere eigendom. Ook dit laatste is van groot belang, want de beweegredenen van een grote professionele belegger zijn wezenlijk anders dan die van een individuele eigenaar. Zicht op de verschillende type eigenaren is dan ook van essentieel belang bij het ontwikkelen van een aanpak.

DE OVERHEID KAN HELPEN VOORKOMEN

Als er te veel woningen op uitleglocaties worden gebouwd, kan dat leiden tot leegstand in de minder gewilde delen van de woningvoorraad. Als er een shoppingcenter aan de rand van een stad wordt gebouwd, kan dit leiden tot winkelleegstand in het centrum. Overheden hebben een planningsbevoegdheid en kunnen daarmee sturen. De nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening verplicht de gemeenten zelfs om vooraf te toetsen of de behoefte waarin voorgenomen nieuwbouw op uitbreidingslocaties voorziet niet ook in het stedelijk gebied kan worden opgevangen. Deze preventieve taak is extra van belang omdat diegene die de leegstand veroorzaakt (bijvoorbeeld de ontwikkelaar van de nieuwbouw) meestal niet diegene is die de pijn draagt (de eigenaren van bestaande woningen of winkeliers in de oude centra). Daardoor is geen natuurlijke rem op het ontstaan van leegstand door overaanbod. Dat maakt sturing belangrijk, voorkomen is immers beter dan genezen. Als leegstand er eenmaal is, dan is het vaak moeilijker een rol te bepalen.

LEEGSTAND FACILITEREN EN BENUTTEN: HALFLEEG IS OOK HALFVOL 

Het ingrijpen bij leegstand hoeft lang niet altijd te betekenen dat deze direct wordt opgelost. In veel gevallen kan men de leegstand gewoon laten bestaan, in afwachting van een aantrekkende markt of nieuwe functie. Zelfs in een aantrekkende markt laten beleggers panden soms leeg staan uit speculatief oogpunt. In het geval dat de leegstand negatieve bijeffecten heeft kan men flankerende maatregelen nemen. Vaak is het opleuken van het aangezicht van het pand (zoals kunst in de etalages bij leegstaande winkels) al voldoende om de negatieve uitstraling binnen de beperken te houden. Met een dergelijke aanpak houdt men de kansen die leegstand biedt open voor de toekomst.

Men kan de tijd tot een nieuwe ‘definitieve functie’ ook overbruggen met tijdelijke functies, ook wel pauzefuncties genoemd. Er zijn altijd wel mensen die tijdelijk op zoek zijn naar wat extra ruimte, of het nu gaat om opslagruimte of om ruimte voor verenigingen of creatievelingen. Met name in stedelijke gebieden zien we ook steeds vaker pop-up winkels of restaurants, die het tijdelijke zelfs hebben omarmd. Het tijdelijke wordt hier vaak bestempeld als ‘hip’ en wordt juist als kracht beschouwd.

Bij de kansen voor de langere termijn gaat het vooral om de mogelijkheid die leegstand biedt voor nieuwe soms onvoorziene initiatieven/functies in bestaand vastgoed, niet zelden op unieke locaties. Elders in dit manifest is een goed voorbeeld te vinden: Erik Dannenberg schrijft over het belang van ‘inclusie’ van mensen met beperkingen. Bij het herhuisvesten van bijvoorbeeld groepen uit de GGZ en de maatschappelijke opvang is men vaak op zoek naar locaties in gewone bestaande woonwijken. Daar is het over het algemeen lastig goedkope huurwoningen toe te voegen, maar als er een verzorgingshuis of school leegkomt, biedt dit een unieke kans deze groepen wel op gewenste locaties te huisvesten.

HET BELANG VAN EEN SECTOR OVERSTIJGENDE BLIK

Bij leegstand gaat het om het vinden van creatieve oplossingen en een sector overstijgende blik verbreed daarbij de mogelijkheden. Ook in bovenstaand voorbeeld is sprake van een functieverandering: een school of verzorgingshuis krijgt als nieuwe functie wonen. Eerder is aangegeven dat de ruimtelijke ordening belangrijk is bij de preventie van leegstand. De ruimtelijke ordening biedt tegelijkertijd met regelmaat een belemmering bij de aanpak van leegstandsproblemen. Dit vooral omdat aan gebieden of gebouwen specifieke bestemmingen/functies worden toebedeeld. Dat kan nuttig zijn bij de preventie van leegstand elders, maar de situatie dat er functies wordt uitgesloten kan in het geval van leegstand op de betreffende locatie oplossingen juist in de weg staan. Het is van groot belang dat op lokaal niveau de juiste balans wordt gevonden.

Er wordt bewust gesproken over het lokale niveau omdat de aanpak van leegstand per definitie lokaal maatwerk is. Elke locatie biedt unieke kansen en mogelijkheden. Deze verschillen tussen stad en ommeland, maar ook daarbinnen. Vandaar ook dat in de leegstandsmonitor van Overijssel de leegstand op een zo laag mogelijk schaalniveau (wijk- en buurtniveau) in beeld is gebracht, zodat optimaal houvast kan worden geboden bij lokale beleidsvorming. Meest optimaal zou zijn als de leegstandgegevens op adresniveau openbaar zouden worden, maar dat is vanwege de privacyregelgeving niet mogelijk. Wel kunnen de gemeenten deze gegevens bij het CBS zelf opvragen voor hun eigen gemeente.

ONDERZOEK ALS MIDDEL

Met dit manifest wordt leegstand als thema op de kaart gezet. Het manifest staat bol van de creatieve ideeën en biedt daarmee veel inspiratie en houvast voor nieuwe initiatieven. Op basis van dit essay kan daar als concreet advies richting de gemeenten worden toegevoegd: voer een eigen vastgoedbeleid, doe aan matchmaking en zoek naar de juiste balans in de ruimtelijke ordening.

Dit essay is vooral bedoeld om een onderzoeksmatig kader te bieden én de enorme omvang van het probleem aan te geven. Dit grotendeels op basis van de door de provincie Overijssel geïnitieerde landelijke leegstandsmonitor. Deze monitor vervult een belangrijke rol in het duiden van de problemen en het identificeren van kansen. Door het integrale karakter dwingt de monitor tot een integrale blik op de problematiek: er zijn verschillende functies, maar het gaat in alle gevallen om vierkante meters.

De ontwikkeling van de landelijke monitor is een belangrijke stap om leegstand beter in beeld te brengen, maar geen eindpunt. Er zijn in Nederland ook andere (sectorale) onderzoeken en monitoren die de leegstandsproblematiek op andere wijze belichten. Door de inzichten uit de diverse bronnen te combineren, ontstaat meer inzicht. De landelijke monitor is zelf nog niet helemaal uitontwikkeld en de gebruiksmogelijkheden zijn nog niet allemaal verkend. Ook voor onderzoekers zijn er dus nog stappen te zetten.

Nader onderzoek is uiteraard geen doel op zich, maar wel van groot belang om problemen te traceren en agenderen. De aanpak van problemen is en blijft een zaak van lokaal maatwerk, want elke locatie en elk gebouw heeft specifieke kenmerken en mogelijkheden.

Afbeeldingen

0  reacties